来源：野马财经
“二代”退场，弘阳地产走上化债之路。
作家 | 伍玥
来源 | 债市不雅察
“目击他起高楼，目击他宴客东说念主”。
自2021年下半年以来，房地产市集遭逢紧要挑战，销售疲软、融资难题和行业信心不及等问题加重了房企的现款流压力。弘阳集团这家在江苏深耕多年的老牌房企，也步入危急之中。
步入2025年，房企化债职责正在提速。龙光、融创、融信等多家房企接踵公布璧还务重组的最新情况。1月23日，弘阳地产（1996.HK）公布触及16亿好意思元的境外债务重组决策，决策建议刊出现存债务，已有约33%的债权东说念主郑重坚贞了重组相沿合同。而2月12日，部分执反对观念的债权东说念主示意，已齐集到高出弘阳地产好意思元债券面值25%债权东说念主的反对意向，并正在计算配置好意思元债券执有东说念主小组。
张开剩余91%弘阳集团创立于1996年，总部位于江苏南京，业务涵盖营业、地产设备、物业等。看成一家在营业地产领域颇具影响力的企业，弘阳集团旗下弘阳广场、弘阳家居等驰名产业在国表里享有鄙俗驰名度。
2017年底，弘阳集团董事长曾焕沙提议“2020战术”，示意要在2020年完成千亿方针，即地产竣事“千亿范围”，营业完成“百店操办”，物业成为品性最初的社区详尽奇迹商。
7年前的2018年，曾焕沙指引弘阳地产到手登陆港交所，并赶紧将地产中枢业务升沉至上海虹桥，郑重加入虹桥地产的江湖。
曾经，宽绰钞票听说在虹桥地产圈赓续献艺。如今，被称为房企天地中心的大虹桥照旧水流花落，地产圈中的雇主们，各自走上了不同的东说念主生轨迹。2022年6月，弘阳地产撤退虹桥地产一条街，重回大本营南京。
01
16亿好意思元债务重组决策遭反对
据弘阳地产的公告，境外债务重组触及的债务总共16亿好意思元。重组决策建议刊出现存债务，以换取以下新证券组合：
单子A：强制可换股债券，本金总和4200万好意思元，将于刊行后12个月内调理为公司普通股。 单子B：9年期高等单子，本金总和1亿好意思元。 单子C：10年期高等单子，本金总和1.2亿好意思元。 单子D：次级永续证券，其于首10年不可赎回，并连同强制可换股债券、B高等单子及C高等单子，统称“新证券”，其中每一单子均称为每一新证券。次级永续证券的本金总和为1亿好意思元。上述债权东说念主觉得，凭证该决策，在9—10年内，好意思元债将莫得任何现款利息支付，10年后按1%—5%的利息筹算。经测算，决策的实质削债比例接近99%，债权东说念主回收率仅1.0%-1.5%。
弘阳地产示意，占现存债务未偿还本金总和约33%的债权东说念主（以领有东说念主身份实益执有）已郑重坚贞重组相沿合同，并受其条件所遏抑，并觉得有可能赶紧获75%的债权东说念主的相沿，以实施建议重组，预期将尽快按重组相沿合同所载条件开展建议重组的实施历程。
图源：罐头图库
关联词，因重组决策莫得短期现款偿付选项、中期债券选项，激发了部分债权东说念主的热烈反馈，他们已齐集到高出弘阳地产好意思元债券面值25%债权东说念主的反对意向，并正在计算配置好意思元债券执有东说念主小组。
反对的债权东说念主觉得，与其他地产债券重组决策比较，弘阳地产的决策穷乏短期现款偿付选项和中期债券选项。他们但愿弘阳地产能提供短债削债选项和长债留债选项。当今，这些债权东说念主已计划过有清盘门径考验的专科东说念主士，计划在债权东说念主限度下进行重组的可能性，以得回比在原推动限度下更高的债券回收率。
如果部分债权东说念主反对化债决策，凭证《停业法》第八十七条的法则，债务东说念主或管束东说念主不错与反对的债权东说念主进行协商，并尝试在协商后再次进行表决。
02
削债近99%
化债决策能否扩充？
2024年1月23日，弘阳奇迹集团有限公司公告裸露，其控股推动弘阳集团正面对来自债权东说念主Serica Agency Limited的清盘呈请，向香港异常行政区高等法院提议。由于弘阳集团未能偿还89亿好意思元的债务，呈请东说念主央求法院依据关联端正，对弘阳集团进行清盘处理。
当今，弘阳地产有中资离岸存续债券共7只，存续余额为17.4亿好意思元。
有股民辩驳称，弘阳这次的重组决策是“技术换空间”，债权东说念主拿永恒票，企业减压喘语气，但扭亏还得看市集色彩。
上海易居房地产扣问院副院长严跃进觉得，从投资东说念主的抗议来讲，重组决策名义看是缓解璧还权债务关系，然而投资东说念主如故有比较大的殉国。大致说这种重组即是给弘阳自身有缓冲，然而债权东说念主难以秉承。主若是因为好多债权压低了，莫得实质的比较多的陈述，大致说出现比较大的死亡。如果说莫得一些可预期的陈述，那这种坚贞的重组合同，其实投资东说念主什么也没拿到，然而又因为一纸合同，导致这些债务问题的责罚就架空了。
中国企业成本定约副理事长柏文喜示意，债权东说念主反对的主要原因有几点：一是穷乏短期现款偿付选项，弘阳地产的重组决策中，债权东说念主近十年内无法得回现款偿付，这与同类型房企的重组决策存在较大互异。其次，回收率极低。按照次级债收益率折现测算，弘阳提议决策确切的回收率节略惟一1.0%-1.5%，实质削债近99%，远低于其他房企重组决策的回收率。第三，决策仓促。部分债权东说念主觉得，弘阳地产的重组决策是在清盘聆讯前仓促推出，穷乏与其他债权东说念主的充分疏浚和磨合。另外，股权与债权处理失衡。弘阳地产的决策中仅增发20%新股，而债权东说念主需要承担近99%的削债损失，与“债权削若干、股权就削若干”的行业老例不符。
中期讲述暴露，弘阳地产的合同欠债逐年下跌，保交楼任务行将完成，合同欠债从岑岭期2021年底的332亿，到2023年末133亿，2024年中为89.9亿。
图源：公告
2024年1月-12月，弘阳地产竣事累计合约销售金额为东说念主民币88.2亿元；累计销售面积为644,838平日米，其中12月份的合约销售金额为东说念主民币8.02亿元（未经审核营运数据）。
老到弘阳地产的某福建籍地产从业东说念主士示意，弘阳年底销售金额增速彰着，按照这个速率只需要5年即可一起卖完，不错回流几百亿现款用于还款。重组决策合乎地产商逻辑，然而债券投资东说念主不可能招待。比较其他失约主体，弘阳莫得境内债，照旧一起还清，不错专注责罚境外债。
图源：罐头图库
当下，一系列政策“组合拳”相沿下，房地产市集已呈现出止跌回稳势头。2024年四季度以来，中枢城市的市集成交量出现彰着升温。12月，中央经济职责会议提议“稳住楼市”，强调“执续用劲推动房地产市集止跌回稳”，为2025年楼市定调，开释了愈加强硬的稳楼市基调。
不外，房地产行业举座面对较大的债务压力和市集诊疗，弘阳地产并非个例。连“尖子生”万科也因为偿债岑岭的到来，正受偿债压力困扰。这种布景下，部分债权东说念主可能对房企的化债决策有更高的盼望，但愿得回更优的偿付条件。
柏文喜示意，弘阳地产面对流动性逆境，其财务气象较为严峻，限制2023年底，其剔除预收款的资产欠债率达75.9%，净欠债率为126.1%，现款短债比仅为0.16。在这种情况下，公司可能觉得现时的重组决策是其在现存资金和债务压力下的可行采取。
据克而瑞数据暴露，2024年房企债券到期范围4828亿元，而刊行范围仅有2158亿元，不少房企无法通过借新还旧掩饰到期债务。
当下，不少房企正在“紧锣密饱读”化债，也取得了较好的后果。比如，融创（1918.HK）境内债二度重组照旧参加重要阶段，客岁11月27日融创方面再次公布154亿元境内债债务重组决策，分为现款要约收购、债转股、以资抵债、留债延期四种方式。
1月21日，融创裸露，融创房地产十笔债券的重组决策已一起经关联债券执有东说念主会议审议通过。这意味着融创总范围154亿元的境内债重组举座宣告到手，郑重成为行业第一家完成境内公司债券举座重组的房企。关于融创而言，其瞻望可削降高出50%的境内公司债务，留债部分最长延期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。
当下的行业布景下，房企应该何如制定出与债权东说念主双赢的化债决策？严跃进觉得，主流的作念法是要跟投资东说念主协商，各作念贪污。主要的一个原则即是，法制化市集化原则下，如故要保护债权东说念主的职权，这个很重要。中枢点是作念好两方面：一是名下的屋子要保交房，这是一条红线。此外，不成把重组决策作念空作念虚，让债权东说念主每年或每半年齐应该有些实质性的现款流收入。一个比较中枢的作念法即是除了外部的输血之外，要甩卖资产。站在推动的角度来讲，公司也应该意志到这个职责的急迫性。
03
“二代”退场
福建富豪还能否持危扶颠？
在南京落地生根的弘阳地产曾经是自愧弗如的中斗室企。
曾焕沙诞生于1967年，是福建省泉州市南安东说念主。1988年，20岁的曾焕沙在海口市创立海口华商行并担任司理，这是他的第一份创业经历。1995年，曾焕沙到南京创办了红太阳营业大宇宙，3年后的1999年，南京红太阳郑重注册，首个住宅姿色“旭日华庭”开工，2003年驱动销售。这亦然弘阳地产的前身。2003年，弘阳地产配置，主要侧重于房地产设备、营业运营及物业奇迹。
看成弘阳地产独创东说念主，作念守密建材起家的曾焕沙自 2017年12月21日起一直担任主席兼董事，主要负责通盘集团的举座发展策略及日常运营。
2018年7月12日，弘阳地产郑重在香港联交所上市，这一年，这家房企销售额突飞大进，靠拢500亿，行业排行赶紧窜至50强。
2018年，弘阳地产曾高调举办了一场9位高管集体入职典礼，让这家其时还名不见经传的企业成为业界热心的“网红房企”。
2019年10月31日，弘阳地产采取在袁春郑重入职的第一天，以公告的方式告示——袁春获委任为集团的联席总裁。看成地产行业的明星司理东说念主，袁春曾先后供职于中海、龙湖、鸿坤和弘阳，奇迹资格可谓亮眼。
在袁春加盟之后，弘阳地产“明星高管天团”郑重酿成：集团总裁蒋达强、膨胀总裁张良、地产行政总裁何捷、集团总裁助理罗艳兵、地产集团总裁助理兼地产运营部总司理陈彬、地产集团营销管束部总司理鄂宇等。通过这些“空降”高管的资格不丢丑出，他们大多齐来悔改晋千亿房企，可见曾焕沙是思鉴戒他们的到手考验。
弘阳地产董事会主席曾焕沙的女儿曾俊凯，诞生于1994年，现年30岁。此前，不到30岁的就曾俊凯照旧接踵在家眷两家上市公司担任要职了，2021年2月出任了弘阳地产膨胀董事兼副总裁等，畴昔12月又接棒了弘阳集团旗下上市物业板块——弘阳奇迹（1971.HK）董事会主席兼非膨胀董事等。
在宽绰明星高管的“加执”下，弘阳地产参加高速增永恒。2020年地产的“千亿范围”与营业的“百店操办”提速。弘阳地产从2017年刚破100亿元增长至2020年的865亿元。从克而瑞公布的事迹榜单来看，2020年，弘阳地产刚好踏进TOP50，排在49名。诚然没能完成千亿方针，但也竣事了不小的朝上。
凭证胡润扣问院《2022家伟业大酒·胡润众人富豪榜》暴露，曾焕沙凭借63亿元东说念主民币的钞票上榜，是福建地区房地产行业的特出企业家。
图源：罐头图库
跟着地产行业参加周期性诊疗，色泽淡去，弘阳地产受到很大冲击。
2022年上半年的终末一天，明星奇迹司理东说念主袁春递交辞呈，将弘阳地产行政总裁的职务反璧给了雇主。而早在袁春去职之前，弘阳地产的“明星高管天团”照旧驱动分化判辨。
2022年6月，弘阳地产也暗然撤退上海虹桥地产一条街，回到了南京。同时，曾焕沙出山，任职弘阳地产行政总裁镇场。畴昔7月，曾经剑指千亿方针的弘阳地产因3.5亿好意思元债利息未能支付组成初次好意思元债失约。债务危急爆发，弘阳地产失约的音问自此时常传向市集。
2024年1月23日，因无法偿还2.89亿好意思元的债务，弘阳集团被债权东说念主清盘呈请。不到一个月，2月16日，弘阳地产公告，其也遭到纽约梅隆银行伦敦分行提呈清盘呈请，触及2023年到期的2亿好意思元优先单子。
同庚5月，弘阳地产公告裸露，计划公司旗下2.1亿好意思元债，系数未偿本金连同应计未付利息将于2024年5月21日到期。但该等搪塞金额瞻望不会在到期日支付，此举将组成2024年5月单子以过火他好意思元单子的失约事件。
危急之际，“二代”采取了退场。2024年7月，曾俊凯辞任了弘阳地产膨胀董事、公司副总裁及董事会薪酬委员会成员，且也不在公司担任任何职务。
事迹方面，限制2024年6月30日，弘阳地产竣事营业总收入60.06亿元，同比减少1.51%；归母净利润-17.84亿元，同比增长32.81%；毛利率8.86%，资产欠债率81.66%。
在行业还未竣事大范围回暖的情况下，弘阳地产本年首月事迹也出现了较大跌幅，销售金额同比下跌31.87%至6.69亿元，销售面积同比下跌39.1%至4.38万平日米，平均销售价钱为每平日米15275元。
另外，弘阳集团旗下的弘阳奇迹，相似推崇欠安。2024上半年，弘阳奇迹总收入为4.65亿元，同比下跌14.4%；公司溢利和推动应占溢利分手约为4010万元和3660万元，同比下跌28%和31%。
当今，曾焕沙仍任职弘阳地产膨胀董事、董事会主席、行政总裁。从剑指千亿到“活下去”，在独创东说念主曾焕沙的携带下，弘阳地产将何如扭转逆境？接待留言辩驳！
发布于：北京市