编者按：2024年，面对经济与行业辗转的大环境，如何穿过风暴，在周期查考和市场竞争中赢得生涯与发展，是每一个企业掌舵者需要想考的中枢问题。

在这一配景下，不雅点新媒体运筹帷幄并推出“穿过风暴”年度系列报说念，寻找一批在变革中雕塑前行、推动中国经济高质地发展的企业共同招待新的一年。

同期，咱们将不时对话一批具有全球视线和丰富学识的经济学者与行业首领，从他们的角度，解读行业与企业的异日发展。

不雅点网在饱受重创的贸易房地产市场中淘金，不是一件容易的事。亚洲最大房地产投资相信基金——领展房产基金，为此作念足了准备，但仍需要一些运说念加合手。

毕竟外部的变化是不可控的。昔时几年于今，全球经济发展波动加重，不细目性之下变革与变数共存。一家企业，尤其是贸易地产企业想要取得事迹增长，比以往任何时间都难。

在领展最新发布的2024/2025财年中期事迹简报中，就说起几个可能影响公司决议的宏不雅经济成分，包括东说念主口结构变化、地缘政事挑战、鼎沸变化和科技当先等枢轴点，它们将长久左右中国内地和香港经济与亚太区房地产投资环境。

短期来看，全球央行厚爱投入降息周期，关连词好意思国总统大选搁置又为宇宙经济增添波动。中国则取消了昔时几年推行的部分紧缩措施，打出一系列宽松政策“组合拳”，包括在本年第四季度时隔多年推出了家电“国补”。甘休11月8日，政策已带动销售1377.9亿元。

这为经济环境带来一些新变化。领展指，面前已初步见到贸易地产市场踏实迹象，个别的优质财富运行收复踏实房钱增长。同期，市场内仍然存在价钱错配局势，也为资金充裕者提供丰富的并购契机，领展要收拢时机。

该基金在11月6日发布的2024/2025财年上半年岁迹自满，期内终了收益及物业收入净额永别终了71.53亿和53.59亿港元，同比增长6.4%、5.8%。

同期，可分配总数在2024/2025财年上半年增多4.3%，达到34.76亿港元，而每基金单元分配同比增长3.7%，为134.89港仙。事迹合座保合手踏实。

在事迹公布明天，咱们完成了对领展集团行政总裁王国龙的采访，跟他聊一聊领展近期事迹发扬和接下来要如何不时保合手增长。

长久空间

话题从好意思国大选运行谈起，唐纳德·特朗普再次古迹般胜选，行将上任好意思国第47任总统，市场对其当选后续影响的分析不一而足。

“面前难以都备展望到特朗普的政策。”王国龙暗示，但特朗普面前权力很大，不错初步想到他在职期前2-3年的大部分动作均会令通胀升高，进而减缓好意思联储减息的速率。

刨除这个最新成分，王国龙称领展早在2023岁首还是预期，异日几年将会有多种原因令通胀合手续。因此对如安在“higher-for-longer”之下长久生涯已有所准备，举例推动了初次供股集资188亿港元。

从上市之初的领展“1.0战术”，到随后的“2.0战术”至如今的“3.0战术”，领展昔时一直保合手一套行之有用的长久发展策略，令自身能在多变的外部环境中获取更精深的生涯空间。

当中最枢纽的少量，自2.0战术运行，领展合手续推动全球多元化布局，将投资组合的地域领土拓展至中国内地、新加坡、英国及澳大利亚等，导致一些声息品评该基金似乎冷落了财务水平的谨慎，止境是在上述188亿港元供股发生之后。

尽管新冠疫情爆发后领展一直暗示已收紧并购方法，但似乎并莫得着实停驻来。

2020年于今，领展已收购了广州太阳新寰宇（现广州河汉领展广场）及上海七宝万科广场（现上海七宝领展广场）、新加坡裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza、位于常熟南、常熟北的物流设施以及香港安达臣说念一幅贸易用地。

甘休2024/2025财年上半年期末，领展物业组合总价值录得2370亿港元，地区漫步变得更平衡，香港物业占组合总价值的74.1%；中国内地物业占组合总价值的14.8%；外洋物业占组合总价值的11.1%。

分区域看，财报自满，领展香港物业组合敷陈期内收益总数及物业收入净额录得2.2%和2.4%的同比增长。香港零卖物业的田户销售同比着落4.3%，但跑赢了香港合座零卖销售额同比着落8.8%的发扬。

据悉，领延期内坚决了杰出300个新租约，合座平均房钱重矫正增长0.7%。

不外关于下半财年，“香港的挑战亦相比大。”王国龙指，领展总体对后市合手审慎格调。

他解说，不雅察到旗下格式不少田户，在通胀环境下不管东说念主工、原材料等成本都有飞腾，导致利润偏低。商户回绝易，领展动作物业方也难以加租。

另外，领展香港物业组合最主要由众人屋邨配套民生市场组成，被以为在一定流程上是香港耗尽市场的晴雨表之一。

该基金旗下香港田户组成有杰出六成为市井、超市、食肆和熟食档口等。“港东说念主北上”激越对此也有影响。财报自满，领展旗下市井/熟食档口的最新续租房钱辗转率，就从客岁的11.3%下调至-5.8%。

中国内处所面，由于上海七宝领展广场的都备入账，总收益及物业收入净额永别同比增长39.2%及37.6%。同期，零卖房钱重订率着落了3.2%，但其中主要原因是北京中关村领展广场正在进行大规模田户重组和市场再行定位，淌若摒除这个成分，房钱重订率履行上增长了6.4%。

只是市场出路也不算太明确。王国龙暗示，要看接下来出台的刺激政策将针对哪个范畴发力。有一种说法是特朗普上台将对出口形成冲击，可能会令政策加快转向“内轮回”。

在“有形的手”的法例下，可能抵耗尽有提兴隆用。淌若合座耗尽环境变好，领展跟一些连锁耗尽或餐饮品牌谈进驻或续租时，也更容易达成合作。

至于外洋市场，领展昔时的分散投资策略后果裸露。甘休面前，澳大利亚、新加坡和英国领有的12个零卖、办公室物业，发扬都额外具细目性，出租率高，租约踏实且长。期内，该部收益增长3.0%至8.87亿港元，物业收入净额微减0.5%至6亿港元。

策略依旧

领展“3.0战术”是这次采访的要点之一。

贵寓自满，领展“3.0战术”于2022年落地，旨在通过财富、运营、基金照顾三大板块配合，加快拓展脚步，将照顾规模的增长动作业务中枢。

战术最初的推行原则包括：透过积极财富照顾来推动里面增长；透过升值投资及成本轮回策略，优化投资组清除缔造多元收入；与成本伙伴合作以增多财富照顾规模及照顾费收入；进步照顾不同地区及财富类别的才调；接收积极的成本照顾，有用法例融资成本及财务风险；以及秉合手环境、社会及管治以及可合手续发展尽责科罚。

推行时间上，通过多元化投资优化旗下投资组合、尝试轻财富运营照顾、透过成本伙伴合作扩大财富照顾规模是着眼点。

但市场分化且多变，要保合手增长，领展的应酬方法是但愿通过践行升级版“3.0战术”，渐渐推动从“房托”到“房托+”的转型。

把柄领展在中期事迹简报上的最新表述，要积极照顾及推动物业组合更多元化，进一步加强物业组合的实力，终了在亚太区主要市场的平衡投资。同期，要进步在亚太区野心市场的投资照顾才调，主要从财富和物业照顾及基金照顾两大方面入辖下手。

集团首席投资总裁宋俊彦(John Saunders)的加入，以及对原上海七宝万科广场余下50%职权的收购，均是在这一战术升级配景下作念出的相应动作。

其中，领展集团首席投资总裁为新开设职位，宋俊彦为首任。他于2024年3月4日就职负责领展合座的投资战术、投资组合照顾以及投资业务的战术发展，并向王国龙陈说。

在此之前，宋俊彦为贝莱德亚太区房地产把持及房地产客户业务全球把持。

而原上海七宝万科广场余下50%职权于本年2月被集团收入囊中，收购价钱23.84亿元，较市场价折让杰出26%。该市场是上海一个大型高品性区域型市场，领展面前已对其改名并入辖下手进行财富进步。

“领展房托不只是房地产投资相信基金，咱们矢志成为安身亚太区的当先投资者及照顾东说念主，提供一体化的高效营运平台。”接替聂雅伦成为新主席的欧敦勤最新在事迹会上暗示。

欧敦勤强调，领展属于有各异化运营才调的主动投资者，会主动寻找契机。

具体而言，领展异日将辘集在澳大利亚、日本、新加坡三个市场寻找并购契机。王国龙坦言，中国内地和香港面前穷乏优质投资格式，澳大利亚、日本、新加坡三个国度在亚太地区面前交投活跃，市场流动性实足，相对而言契机更多且投资风险更低。

“香港和内地格式咱们并非不会关切，淌若有合适的契机，不异会作念。”王国龙说。

投资照顾才调构建层面，领展房托自己较为特别。除了合手有物业组合职权除外，负责投资照顾功能的领展财富照顾有限公司也被包含在内。

面前，领展将有贪图通事后者作念些著述。

此前，领展财富照顾有限公司只为领展房托行状，但异日将不啻于此，还和会过这条渠说念寻找成本合作伙伴。

“这方面的发展未厚爱登程。”王国龙败露，昔时两年公司一直就此力争，从国法、才能到东说念主士等作念了多方面进步，“服气很快就能作念好准备，启程寻找投资者。”

以下为不雅点新媒体对领展房产基金行政总裁王国龙先生的采访实录（节选）：

不雅点新媒体：香港物业组合续租房钱辗转率是否存在挑战？

王国龙：香港市局濒临的挑战很大，咱们对下半年合手审慎格调，莫得乐不雅这两个字了。

对田户来说，不只是是房钱的问题，因为东说念主工成本也提高了许多，许多原材料都加价了，但又弗成提高售价，是以田户们的利润，也即是赚的钱就变少了。有些行业本来利润就不高，面前成本又飞腾了，许多时间东说念主工也弗成再减。

是以，通胀带来的挑战，让商户回绝易生涯，这对领展也产生影响。

不雅点新媒体：面前越来越多内地品牌进驻香港，它们的房钱承受才调是否更强一些？

王国龙：相比房钱承受才调上下，并不看品牌来自那处，而是看品牌处于哪个行业，以及这个行业的竞争大不大。

内地的品牌，领展虽然但愿能诱骗一些，耗尽者就毋庸去深圳了，在香港也能买到不异的牌子。举例，晓示进攻香港市场的瑞幸咖啡，将于年内在领展旗下的何文田广场开设分店。不外，内地品牌的后续发扬（房钱承受才调）还有待不雅察。

从领展的角度，不管品牌来自那处，咱们的运营想路是需要让格式时常能有崭新感、有东说念主气的田户。咱们的共事也在不断寻找，不断进步田户组合。

不雅点新媒体：除此除外，领展会如何应酬香港面前合座的零卖环境？

王国龙：其实着实的广泛运营，都是一个一个格式，一个一个店铺去想、去作念。许多时间要看某个格式在所处的位置，需要演出什么样的功能，还要探讨隔邻的客群组成。

不一定一个格式要包罗万有。举例在香港将军澳区，领展的格式与其他区域不异，莫得一个市场领有电影院，但领展的格式有独占的市井田户类型，与其他格式形成互补。

不雅点新媒体：公司提到会辘集在澳大利亚、日本、新加坡三个市场寻找并购契机。接下来是否减少关切中国内地和香港？

王国龙：不是说咱们想不想买，其实是中国内地和香港没什么格式能买，没什么投资者拿格式出来卖，拿出来卖的格式有时是最佳的，可能股权复杂，可能格式欠债较多。

淌若要找新的投资格式，面前许多时间都会看澳大利亚、日本、新加坡这些处所。面前成交活跃，标明当地卖家和买家的叫价已适合两边联想。

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